Die neue Grundsteuer berechnen: Beispiel zum allgemeinen Grundsteuergesetz (2024)

Durch die Grundsteuerreform beginnt 2022 die Neubewertung von sehr vielen Grundstücken in Deutschland. Möchte man die neue Grundsteuer nach dem Bundesmodell berechnen, benötigt man hierzu mehrere Angaben. So sind hierbei die Lage des Grundstücks, die Bauart und das Baujahr, die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert sowie eventuell die Wohnfläche relevant. Mit diesen Daten ermitteln die Finanzämter in den nächsten Jahren die Grundsteuermessbeträge aller Grundstücke. Die Gemeinden wenden dann ab 2025 ihre jeweiligen Hebesätze darauf an, um die neue Grundsteuer zu berechnen. Ein Beispiel zur Berechnung der Grundsteuer nach den neuen Regeln, die ab 2025 zur Anwendung kommen, soll dieser Beitrag liefern.

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die Unterstützung zur Abgabe der neuen Grundsteuererklärung spezialisiert. Dabei arbeiten wir mit jedem Mandanten individuell zusammen, um die in seinem oder ihrem Bundesland geltenden Regelungen zu berücksichtigen. Aufgrund der aktuellen Relevanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:

Inhaltsverzeichnis

1. Grundsteuer berechnen – Einleitung

Die Grundsteuerreform geht auf ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts zurück. 2018 stellte es nämlich fest, dass die Grundsteuer, wie sie die Kommunen bis dahin erhoben hatten, dem Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes widersprach. Also musste man das Grundsteuergesetz reformieren. Gleichzeitig musste man aber auch das Bewertungsgesetz anpassen. Da diese vielschichtige Reform aber mehr als 36.000.000 Grundstücke in ganz Deutschland betrifft, musste man sich auch auf eine längere Dauer zur Umsetzung der Grundsteuerreform einstellen. So gaben die Richter des Bundesverfassungsgerichts in ihrem Urteil vor, dass zunächst der Gesetzgeber bis Ende 2019 ein neues Gesetz zur Grundsteuer einführen sollte. Darüber hinaus gab man vor, dass man die neue, an das Grundgesetz angepasste Grundsteuer spätestens zum Jahr 2025 einführen sollte. Somit ließ man sowohl dem Gesetzgeber als auch der Finanzverwaltung ausreichend Zeit, um alle Vorbereitungen auf den großen Wechsel bei der Grundsteuer vorzunehmen.

Dennoch war dies ein vertracktes Unterfangen. Denn die Bundesregierung beabsichtigte die neue Grundsteuer aufkommensneutral auszugestalten. Dabei wollte sie aber auch weiterhin die Wertverhältnisse der Immobilien als Bemessungsgrundlage beibehalten. Dennoch würde man die neue Grundsteuer für jedes Grundstück anders berechnen, als bislang. Gleichzeitig sollte dies zur Aufhebung der zuvor herrschenden Ungleichheiten bei der Besteuerung führen. Wie also soll man die Grundsteuer ab 2025 berechnen?

2. Grundsteuer berechnen: Regelungen der Bundesländer

Nun hat der Gesetzgeber die Voraussetzungen zur neuen Grundsteuer geschaffen. Allerdings haben einzelne Bundesländer beim Gesetzgebungsverfahren eine andere Vorgehensweise bei der Besteuerung favorisiert. Und da die Grundsteuer tatsächlich nur auf kommunaler Ebene anfällt, wollten sie selbst bestimmen, wie Städte und Gemeinden zukünftig die neue Grundsteuer berechnen sollen. Daher haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, das Saarland und Sachsen ein jeweils ganz eigenes Grundsteuergesetz geschaffen. Somit stehen einem allgemeinen Bundesmodell nach dem Grundsteuergesetz nun sieben einzelne Modelle in diesen Bundesländern gegenüber.

Da der Hauptzweck dieses Beitrags dem besseren Verständnis für die neue Grundsteuer dienen soll, müssten wir also gleich acht Beispiele berechnen. Zweifellos dürfte dies den Umfang eines einzelnen Artikels bei weitem sprengen. Deshalb beabsichtigen wir hier die Grundsteuer nur nach dem neuen Bundesgesetz exemplarisch zu berechnen. Dies ist auch insofern zweckdienlich, weil das Saarland und Sachsen ohnehin lediglich in Details zur Grundsteuermesszahl vom Bundesgesetz abweichen. Andere Bundesländer gehen dabei ganz anders vor. So gibt es etwa ein reines Flächenmodell, mit dem die Kommunen in Bayern die Grundsteuer ab 2025 berechnen werden. Ebenfalls abweichend findet die Besteuerung nach dem Flächen-Lage-Modell statt. Derartige Berechnungsmethoden, die sich nach den Vorgaben der vom Bundesmodell abweichenden Bundesländer richten, sollen an dieser Stelle also ohne Beispiel bleiben. Außerdem gehen wir weder auf die Grundsteuer A ein, die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft zahlen, noch auf die neue Grundsteuer C für baureife, aber unbebaute Grundstücke.

3. Grundsteuer berechnen: Rechtsgrundlagen

Bevor wir aber zum eigentlichen Beispiel zur Berechnung der neuen Grundsteuer kommen, wollen wir noch kurz die hierfür bestimmenden Rechtgrundlagen würdigen. Einerseits ist dies selbstverständlich das reformierte Grundsteuergesetz (GrStG). Hierbei ist insbesondere Abschnitt II und dort die §§ 13 und 15 GrStG für die Berechnung der Grundsteuer von Bedeutung. Dabei nimmt § 13 GrStG Bezug zum Bewertungsgesetz (BewG). Da das neue Grundsteuergesetz, so wie sein Vorgänger, bei der Besteuerung von Grundstücken den allgemeinen Verkehrswert als Grundlage verwenden soll, ist auch weiterhin eine Bewertung von Grundstücken erforderlich. Und genau dies regelt das BewG. Darüber informieren im zweiten Teil, erster Abschnitt unter C. Grundvermögen die §§ 68 bis 94 BewG. Ferner sind hierbei auch einige Tabellen in den Anlagen zum BewG von Bedeutung. Sie liefern wichtige Vervielfältiger, die von bestimmten Kenngrößen abhängig sind und beeinflussen somit den Wert von Immobilien bei der Berechnung der Grundsteuer.

Dabei muss man im BewG zwischen mehreren Vorschriften zur Bewertung von Immobilien unterscheiden. So gibt es einerseits das Ertragswertverfahren und andererseits das Sachwertverfahren. Beim Ertragswertverfahren berechnet man den Wert eines Grundstücks auf Basis der Erträge, die es abwirft oder abwerfen könnte. Also spielen etwa bei einem Vermietungsobjekt die bezogenen Mieten eine herausragende Rolle bei der Wertermittlung. Jedoch ist dies bei der Bestimmung des Werts einer Betriebsimmobilie anders. Hier folgt die Bewertung eines betrieblich genutzten Grundstücks den Vorgaben nach dem Sachwertverfahren.

4. Grundsteuer berechnen: unser Rechenexempel

4.1. Grundsteuer berechnen: Festlegung der Parameter

Jetzt, da wir uns das gesetzliche Rüstzeug für unser Rechenexempel zurechtgelegt haben, können wir die neue Grundsteuer berechnen. Dazu müssen wir zunächst festlegen, welche Parameter wir hierzu verwenden wollen. Soll unser Rechenexempel ein Einfamilienhaus sein? Oder vielleicht lieber ein Wohngebäude, das man vermietet? Alternativ könnte auch ein Betriebsgrundstück für unser Beispiel in Frage kommen. Denn da wir eine auf das Unternehmensteuerrecht spezialisierte Kanzlei sind, wäre ein solches Beispiel sicherlich ebenfalls attraktiv. Da wir aber davon ausgehen, dass die meisten unserer Leser zumindest über ein eigenes Heim verfügen, zielen wir darauf ab, die neue Grundsteuer für ein Einfamilienhaus exemplarisch zu berechnen.

4.2. Grundsteuer berechnen: Ertragswertverfahren vs. Sachwertverfahren

Zur Bewertung von Immobilien sieht das BewG also zwei unterschiedliche Bewertungsverfahren vor. Da wir bei unserem Beispiel von einem Einfamilienhaus ausgehen, betrachten wir zunächst, was uns § 76 BewG hierzu an Vorschriften vorgibt. Dort steht in Absatz 1, dass man nach seiner Nummer 5 auch das Einfamilienhaus im Ertragswertverfahren bewerten soll. Allerdings gibt uns Absatz 3 im selben Paragraphen die Anweisung, dass unter anderem bei Einfamilienhäusern, die sich hinsichtlich ihrer Ausstattung oder Gestaltung wesentlich von anderen Einfamilienhäusern unterscheiden, eher das Sachwertverfahren Anwendung finden sollte.

Wir gehen in unserem Beispiel aber von einem allgemeinen Fall aus. Daher hat für die Berechnung der Grundsteuer in unserem Beispielfall das Ertragswertverfahren Priorität.

4.3. Grundsteuer für ein Eigenheim nach dem Ertragswertverfahren berechnen

4.3.1. Grundsteuer berechnen: Ausgangslage

Dazu soll unsere fiktive Familie Wertheim ein Eigenheim von 150 m² Wohnfläche bewohnen. Weiterhin steht ihr 2002 erbautes Haus auf einer Grundstücksfläche von 400 m². Um nun in einem ersten Schritt den sogenannten Grundbesitzwert festzustellen, müssen wir zunächst noch einige weitere Kenngrößen bestimmen: die Lage des Grundstücks, also in welcher Gemeinde das Haus steht und den Bodenrichtwert. Dabei ist der Bodenrichtwert eine Kenngröße, die man über ein Online-Informationssystem (BORIS), das die meisten Bundesländer bereits eingerichtet haben, abfragen kann. Es soll spätestens zum 31.07.2022 flächendeckend verfügbar sein. Außerdem greifen auch die Finanzämter bei ihrer Ermittlung des Bodenrichtwerts auf diese Datensätze zurück. Wir wollen hierzu von einem Bodenrichtwert von EUR 300 pro m² ausgehen. Nehmen wir weiterhin an, dass Familie Wertheim in einer Stadt in Nordrhein-Westfalen lebt. Kerpen wäre ein gutes Beispiel.

4.3.2. Berechnung des jährlichen Rohertrags

Damit hätten wir einen guten Teil der Angaben, die wir zur Berechnung brauchen. Diese beginnt mit der Bestimmung des jährlichen Rohertrags. Doch dafür müssen wir nun einige Kennzahlen aus dem BewG entnehmen.

So spielt die statistische Nettokaltmiete in der Region eine Rolle. Diese ermitteln wir aus Anlage 39 BewG. Sie beträgt monatlich EUR 6,88 pro m² Wohnfläche. Allerdings muss man hierbei auch die Mietniveaustufe berücksichtigen. Für Kerpen gilt die Mietniveaustufe 4, was nach Anlage 39 BewG zu einem Zuschlag zur Nettokaltmiete von + 10 % führt. Darauf basierend ermitteln wir den angenommenen jährlichen Rohertrag des Eigenheims von Familie Wertheim:

EUR 6,88/m² x 150 m² x 110 % x 12 Monate = EUR 13.622,40 jährlicher Rohertrag

4.3.3. Berechnung des jährlichen Reinertrags

Mit dem jährlichen Rohertrag rechnen wir nun weiter, um über den kapitalisierten Reinertrag zum Grundbesitzwert zu gelangen. Dazu ziehen wir vom jährlichen Rohertrag die gesetzlich vorgegebenen nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab. Hierzu schauen wir in Anlage 40 BewG. Dort steht, dass die Bewirtschaftungskosten von der Restnutzungsdauer eines Gebäudes abhängt. Um die Restnutzungsdauer für das Haus von Familie Wertheim zu bestimmen, müssen wir zunächst wissen, mit welcher Gesamtnutzungsdauer wir rechnen sollen. Dazu gibt Anlage 38 BewG an, dass Einfamilienhäuser eine Nutzungsdauer von 80 Jahren haben sollen. Wenn wir von einer Besteuerung im Jahr 2025 ausgehen, dann ist die Restnutzungsdauer des Hauses zu diesem Zeitpunkt 57 Jahre. Mit dieser Information entnehmen wir Anlage 40 BewG, dass die pauschalierten Bewirtschaftungskosten 21 % des Rohertrags umfassen sollen. Wir ziehen also ab:

EUR 13.622,40 – 21 % = EUR 10.761,70 jährlicher Reinertrag

Mit der Kapitalisierung des Reinertrags geht es weiter. Um den Kapitalisierungsfaktor zu bestimmen, müssen wir den Liegenschaftszinssatz nach § 256 BewG berücksichtigen. Für Einfamilienhäuser, bei denen der Bodenrichtwert unter EUR 500 pro m² liegt, gilt hierzu ein Zinssatz von 2,5 %. Somit entnehmen wir der Tabelle in Anlage 37 BewG, dass bei der Restnutzungsdauer von 57 Jahren ein Kapitalisierungsfaktor von 30,21 Anwendung findet. Der kapitalisierte Reinertrag ist also:

EUR 10.761,70 x 30,21 = EUR 325.110,95 kapitalisierter Reinertrag

4.3.4. Berechnung des Grundsteuerwerts

Hinzu kommt nun der abgezinste Bodenwert. Den ermitteln wir auf Basis des Bodenrichtwerts sowie eines Zinsfaktors, der von der Restnutzungsdauer abhängt. Außerdem findet bei Grundstücken, auf denen ein Einfamilienhaus steht, ein Umrechnungskoeffizient Anwendung, den wir Anlage 36 BewG entnehmen. In unserem Fall rechnen wir also:

400 m² x EUR 300/m² x 0,2448 x 1,06 (Umrechnungskoeffizient) = EUR 31.138,56 abgezinster Bodenwert

Folglich umfasst der Grundsteuerwert des Einfamilienhauses der Familie Wertheim:

EUR 325.110,95 + EUR 31.138,56 = EUR 356.249,51 Grundsteuerwert

4.3.5. Berechnung der Grundsteuer für unser Beispiel

Um nun mit dem Grundsteuerwert die Grundsteuer zu berechnen, müssen wir gemäß § 230 BewG den Betrag auf volle EUR 100 abrunden. Also rechnen wir mit EUR 356.200.

Auf diesen Grundsteuerwert wenden wir nun die Grundsteuermesszahl von 0,34 ‰ an. Daraus folgt ein Grundsteuermessbetrag von EUR 121,11. Wenn wir nun einfach davon ausgehen, dass Kerpen bis 2025 keine Veränderung des Hebesatzes von derzeit 620 % beschließt, können wir abschließend die Grundsteuer für Familie Wertheim berechnen:

EUR 121,11 x 620 % = EUR 750,88 Grundsteuer im Jahr 2025

Zugegeben, einige der hier verwendeten Daten, etwa der Bodenrichtwert oder die Wohnfläche, sind rein hypothetische Annahmen. Auch der Hebesatz ist alles andere als gewiss. Schließlich beabsichtigen die meisten Kommunen die Grundsteuer aufkommensneutral zu gestalten. In unserem Beispiel dürfte somit der Hebesatz niedriger ausfallen. Dennoch denken wir, dass unser Beispiel gut zeigt, wie Städte und Gemeinden in Zukunft die Grundsteuer berechnen werden.

5. Grundsteuer berechnen – unser Fazit

Zwar sind die Formeln in den einzelnen Zwischenschritten bei der Berechnung der Grundsteuer, wie sie ab 2025 anfällt, nur bedingt komplex. Doch das Einhalten der verschiedenen Vorgaben, die Auswahl der passenden, gesetzlich vorgeschriebenen Faktoren und noch vieles mehr lässt die Berechnung insgesamt alles andere als leicht erscheinen. Zum Glück bleibt dies hauptsächlich den Finanzämtern überlassen. Aber auch die Steuerpflichtigen, die ab dem 01.07.2022 aufgefordert sind, die Daten hierzu über eine Steuererklärung an das Finanzamt zu übermitteln, stehen hierbei vor gewaltigen Aufgaben. So muss man sich mit der Beschaffung des Bodenrichtwerts ebenso beschäftigen wie mit der Einschätzung eventueller zusätzlicher Faktoren, die den Wert ihrer Immobilien entweder steigern oder verringern.

Kein Wunder also, dass viele Grundstückseigentümer eine professionelle Hilfe zur Erstellung ihrer Grundsteuererklärung in Anspruch nehmen. Ganz gleich welche Art Immobilie besteuert werden soll oder in welchem Bundesland sie sich befindet, mit unserer Unterstützung gelingt Ihnen dies ganz leicht. Dabei greifen wir auf eine eigens hierfür entwickelte Softwarelösung zurück, mit der wir demnächst auch Ihre Steuererklärung an das Finanzamt verschicken können. Wenn also auch Sie sich für diese einfache und sichere Lösung interessieren, dann klicken Sie einfach auf diesen Link, um nähere Einzelheiten zu unserem umfassenden Service zu erfahren.

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